Как купить квартиру: пять шагов от бюджета до ключей
Редакция kvatrio · Обновлено · 4 мин чтения
Актуально на
Главная ошибка покупателя — считать бюджет по цене в объявлении. Реальная сумма всегда больше: к цене квартиры добавляются расходы на сделку, ремонт и переезд. Ниже порядок, который помогает не ошибиться в деньгах и не пропустить проверку.
Шаг 1. Посчитайте полный бюджет
Сложите четыре статьи: собственные деньги, сумма кредита (если берёте), расходы на сделку и запас. В расходы на сделку обычно входят услуги нотариуса или риелтора, банка (оценка, страхование), госпошлина за регистрацию, аренда банковской ячейки. Точные тарифы зависят от региона и компании, поэтому запрашивайте их заранее, а не полагайтесь на «средние».
Отдельно заложите ремонт и мебель: в «вторичке» они часто стоят больше, чем ожидается.
Шаг 2. Сузьте поиск
Начните с трёх параметров: район, число комнат, потолок цены. Затем смотрите на цену за квадратный метр в каталоге и на ценах по городам: аномально дешёвый вариант почти всегда имеет причину — долг, обременение, проблемный дом или срочная продажа.
Составьте короткий список из 3–5 квартир и съездите на просмотры в один-два дня, пока впечатления свежие.
Шаг 3. Проверьте квартиру и продавца
Проверка делается до задатка, а не после. Минимум:
- выписка из ЕГРН: кто собственник, есть ли обременения (ипотека, арест, залог);
- как и когда продавец получил квартиру: покупка, наследство, приватизация, дарение;
- есть ли совладельцы, несовершеннолетние собственники и зарегистрированные жильцы;
- совпадает ли фактическая планировка с документами;
- нет ли долгов по коммунальным платежам.
Подробный список с пояснениями: какие документы запросить, риски, которые чаще всего приводят к спорам.
Шаг 4. Зафиксируйте условия задатком
Задаток — деньги, которые покупатель передаёт продавцу в подтверждение намерения и в счёт будущей оплаты. Оформляйте его письменно: сумма, срок заключения основного договора, цена, что будет при отказе любой из сторон. Правила задатка закреплены в статьях 380–381 Гражданского кодекса РФ: если сделку сорвал получатель, он возвращает двойную сумму, если передавший — задаток остаётся у получателя. Если договор называется «задаток», но в тексте этого нет, суд может счесть деньги авансом, который просто возвращается.
Шаг 5. Подпишите договор и безопасно рассчитайтесь
Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме, а переход права собственности подлежит государственной регистрации (статьи 550 и 551 ГК РФ). Пока право не зарегистрировано на вас, квартира юридически не ваша.
Деньги передавайте так, чтобы продавец получил их только после регистрации: банковская ячейка, аккредитив или эскроу-счёт. Передача наличных «из рук в руки» без защиты — самый частый способ потерять деньги.
Частые вопросы
Сколько времени занимает покупка?
Зависит от способа оплаты и участников: с собственными деньгами проще и быстрее, с ипотекой добавляется одобрение банка, оценка и страхование. Сроки регистрации в Росреестре регулируются законом и могут меняться — смотрите актуальные на официальном сайте Росреестра.
Можно ли покупать без риелтора?
Можно. Но проверку документов и составление договора лучше доверить юристу или нотариусу: ошибка в договоре дороже их услуг.
Нужен ли нотариус?
Для обычной купли-продажи всей квартиры в РФ нотариальное удостоверение не обязательно, но оно обязательно в ряде случаев, например при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу. В Беларуси правила другие — уточняйте у нотариуса.